Grant Sherman中證評估

 www.grantsherman.com 中證一直致力為各行各業的客戶提供各類型的專業評估及多元化的顧問咨詢服務 ， 在服務礦業上市公司和發行人等方面具有豐富經驗，礦業評估師發出的估值報告被廣泛地使用在上市公司客戶的收購通函，投資決策和定價依據上。 透過強大網絡，中證及聯盟公司能編制出符合下列規則的評估報告書： l  香港聯交所證券上市規則 l  中國國土資源部 l  VALMIN 規則 l  CIMVAL l  SAMVAL 規則

 www.grantsherman.com 中國 國務院近日印發《關於進一步提高上市公司質量的意見》（下稱《意見》），要求促進上市公司市場化並購重組，發揮證券市場價格、估值、資產評估結果在國有資產交易定價中的作用。 這有利於促進上市公司質量提高，對規範資本市場各參與者的行為、提升上市公司質量、促進經濟高質量發展意義重大。 加強監管職能 發揮中介作用 中南財經政法大學工商管理學院副院長文豪告訴記者：“《意見》不僅強調加強對資本市場的監管職能，而且提到要求中介機構發揮作用，承擔相應責任。特別是在註冊制推進實施的背景下，信息披露是投資人參與資本市場最重要的決策參考，也是幫助投資者對上市公司進行優勝劣汰選擇的一個重要機制。” 他認為，《意見》的提出，為資產評估機構服務好上市公司價值創造活動、有效披露信息提供機遇。同時，對資產評估機構的服務能力和服務質量提出更高要求，推動資產評估機構自身的高質量發展。 連城資產評估有限公司董事長劉伍堂告訴記者：“作為國家總體的戰略調整，高質量發展是對國家過去發展道路的升級版。在資本市場上，上市公司過去更多的是追求數量和規糢上的發展，這次是以文件的形式明確提出上市公司要進行高質量發展。” 他表示，《意見》更多的是強調上市公司的經營發展以及政府的管理措施，也明確中介機構如何在上市公司高質量發展道路中扮演角色。對於中介服務機構更好地開展業務，由之前促進資本市場的發展到需要更高質量地促進上市公司的發展，是《意見》中最主要的內容。 中同華資產評估有限公司首席評估師管伯淵認為：“《意見》明確要發揮資產評估結果在交易定價中的作用，這相當於將資產評估提高到一定的高度，凸顯資產評估行業的重要性。” -END-

 www.grantsherman.com 中證房地產評估部擁有一隊經驗豐富之專業團隊。其成員擁有英國皇家測量師及香港測量師學會之專業資格。他們能提供全方位房地產項目的專業評估及咨詢服務。評估範圍遍布香港、澳門、台灣，中國及全球其他國家及地區。 物業類別 零售 商業 工業 住宅 農地 將開發的土地 特別用途之物業 (機場, 貨運站, 高爾夫球場, 酒店, 賭.場)

 www.grantsherman.com • 美國評估師協會註冊高級評估師 (ASA) • 特許財務分析師 (CFA)  • 財務風險管理經理 (FRM) • 香港商業評估論壇的顧問委員會成員 (HKBVF)  • 英國皇家特許測量師 (RICS)  • 香港測量師學會會員 (HKIS) • 香港註冊專業測量師 (RPS)  • 香港會計師公會會員 (HKICPA)  • 英國特許公認會計師公會資深會員 (ACCA)  • 美國註冊會計師公會 (AICPA)  • 澳洲會計師公會會員 (CPA Australia)  • 香港董事學會會員 (HKIoD)

  清算價格  清算價格是指企業停止經營或破產後.要求在一定期限內以變現的方式處理其資產，以清償債務和分配剩餘權益條件下所採用的資產價值，也就是在非正常市場條件下資產拍賣的價格。企業停業的原因多種多樣，可能是破產或是歇業，也可能是合作期滿。但無論是什麼原因停業，其核心問題都是清償債務，而且通常情況下要以現金形式償還。這就決定了清算價格的基本特點是快速變現。由於受到期限限制和買主限制，其價格一般大大低於現行市價。清算價格有強制清算價格，有序清算價格和續用清算價格。以清算價格作為資產的計價標準，稱為清算價格標準。 資產業務的價格標準應根據資產業務的性質、評估目的和前提條件加以選樣。從原則上說，資產評估業務和價格類型應該是嚴格匹配的，不存在資產估價標準的相互替代問題。但在實踐中出於種種原因和評估條件的需要，具體操作時可能產生價格類型替代的必要性。在某些情況下，這種替代還可能提高評估質量和資產業務質量，也便於實際操作。 www.grantsherman.com

 www.grantsherman.com 根據我國資產評估管理要求和國際資產評估慣例，資產評估中的價格標準有重置成本、現行市價、收益現值和清算價格等四種。 1、重置成本 重置成本也稱現行成本或重置價值，它是指在現時條件下，按功能重置資產，並使資產處於在用狀態所耗費的成本。重置成本與历史成本一樣，也是反映資產購建、運輸、安裝、調試等建造過程中全部費用的價格，所不同的是重置成本是按該項資產的原設計方案套用現行的費用標準和定額計算確定的購建價格。資產在全新的狀態下，如果物價不變，其重置成本與历史成本是一致的。但是由於資產在企業中存在一個或長或短的時期，因此，在這個時期由於價格、損耗、技術等的變化，使資產的重置成本與历史成本發生差異。 以重置成本作為資產的價格標準，克服了历史成本標準忽視技術進步、通貨膨脹所造成的價值失真的情況，能較為客觀公正地反映資產的真實價格。但重置成本標準並不十全十美，它忽視了資產的盈利能力，而且帶有較大的主觀性，也不適用大多數企業整體資產的評估。 重置成本標準必須建立在資產續用的前提下才可使用，如果資產改變用途，或是無法經營而中斷運轉，在評估中就應改用其他價格標準。資產的續用形式有在用續用、轉用續用和移用續用，不同續用形式會影嚮重置成本計價所考慮的具體因素。 2、現行市價 現行市價是指資產在公開市場上的銷售價格，這種銷售可以是實際銷售，也可以是糢擬銷售。現行市價應是在有充分的市場競爭，交易雙方都沒有壟斷及強制，而且雙方都有足夠時間和能力了解實情，具有獨立的判斷和理智的選擇的條件下進行。決定資產現行市價的基本因素有：資產本身的再生產成本價格。一般來講，資產價格高低取決於其生產成本的高低；資產現時功能狀況、質量因素、技術參數及損耗狀況，在一般情況下優質就會優價；市場供需情況，一般情況一項資產供大於求，其價格會下降；如果求大於供，價格就會上。 我國在現時情況下，資產市場尚未完全形成，市場信息渠道尚不夠暢通，評估者的實踐經驗有待進一步提高。因此，除土地及房屋評估以外，以現行市價作為價格標準，對某些資產評估時尚有一定難度。 3、收益現值收益現值是指資產產生的未來淨現金流量的貼現現值之和。收益現值的本質是本金市場價格，是剩餘價值的本金化。在市場經濟條件下、投資者投資的直接目的是為了獲得預期收益。在正常的經營條件下，投資者欲獲得更多的收益，就必須在資產方增加投資

 www.grantsherman.com 這一期主題是體系評估，那麼這里其實評估的不僅僅的是安全體系的評估，還有業務的評估、風險的評估、設備的評估、人員的評估等等。而且主要是涉及中層的工作。 評估的意義是什麼？ 評估是綜合分析體系現狀，考慮體系發展方向的體現。 評估什麼？ 我們要對業務進行評估，包括大概產生的利潤，需要的成本，後期的運營難度，發展空間，能否打出圈內知名度，影嚮力等等。 我們要對風險進行評估，包括可能發生的意外，意外的損失，運營的時效性等等。 我們要對選用的設備進行評估，包括使用成本，老化率，使用壽命，國產化，安全等等。 我們要對人員進行評估，包括人力成本，人員知識儲備量，帶來的價值等等。 由誰來評估？ 業務方面應該由業務所有者（項目合作者）來進行評估，也就是由高層進行，評估後如果業務可以實施，交由中層進行業務設計，此時要對風險、選用設備進行評估，同時還要對人員進行評估。 業務評估： （1）成本/利潤把控 一個業務的產生首先最直接的目的就是為了讓企業盈利，那麼整個業務體系的建設成本把控就現得尤其重要。這里回應第一篇文章中評論所說，WAF都用開源的公司到底有多差？我不知道該怎麼說這個問題，但是如果中層一句話，採用項目制，每個參與項目的人進行成本控制，誰控制的越好，誰到最後拿的越多。我想使用開源WAF其實就是每一個人評估後的必然結果，一個長期業務大概10年，10年的商業WAF投入需要多少？至少需要花費10萬吧，一年1萬算良心價格了，這還只是WAF，堡壘機呢？數據庫審計呢？流量清洗呢？日志審計呢？漏掃呢？......很多人說安全是個無底洞，一個業務1000萬的投入，就算把1000萬都用在安全設備，也不見得能用全，要看這1000萬怎麼花，比如業務接口，如果是私密對接，走VPN走白名單，其實安全設備投入這塊就不需要那麼多，如果走公網放開接口，那麼安全設備投入就要高得多。 （2）運營難度 業務在搭建好之後其實最重要的就是運營，確實不管是高層還是中層都會關心業務在運行期間不要出現問題，這與成本把控同樣有所聯系，為了不出問題，需不需要投入成本？如果需要投入成本，這個成本最大預算又該是多少？需不需要在運營期間拿下XXX標準（例如PCI、等保等等）這些都要在評估階段想清楚。 （3）發展空間 業務的發展空間如果很大，即使前期投入超過預算，甚至還有倒貼的可能，但是運營階段不

 www.grantsherman.com 風險評估： （1）意外評估 這里所說的風險評估與等保以及體系管理的風險評估還不是一個概念，風險包括人為風險和物理風險，人為風險可能包括人員的內部數據洩露、人為破壞、黑客入侵等等。物理風險可能包括自然災害、停電等等。等保與體系管理的風險評估大多是評估這些，而我說的風險評估是業務本身的風險，包括業務被中斷、投入變化等等，當然兩個風險評估是都要做的。 （2）時效性評估 時效性評估主要評估整個業務體系的持續時間與設備投入時間比較，防止因設備老化產生的問題。 這里整體的風險評估也是與投入資金相關聯的，之前我在成本把控中說到要體現如何進行成本控制，其中提到的一點是使用開源安全產品進行成本把控，其實是因為開源安全產品不會比廠商設備差到哪里去，性能的差別無非是硬件的差別，就用WAF舉例，開源WAF是一段代碼，放到服務器中配合nginx做規則匹配判斷，與廠商WAF除了硬件性能上的區別，本質是沒有什麼區別的，都是匹配，從策略層面上說，廠商WAF的策略也許更加貼合市場，誤報率會低一些，開源WAF適配時間會長一些，使用中投入的人力成本會大一些，誤報率會高一些，我認為本質沒有什麼區別，都需要業務的適配調整。那麼能控制出來的成本可以用在更需要的地方。比如我把用了10多年的交換機更新一批防止老化、把可用性的投入再增加一些。 要搞清風險的來源，根據風險占比制定有針對性的安全措施比全面的投入要經濟有效的多。 設備評估： 這里要分軟設備與硬設備，舉個例子，負載均衡，用keepalived做虛擬IP，與直接使用F5設備的評估，前者雖然免費，但是其性能卻無法與F5相提並論，傳統F5設備無法上雲，且需要考慮老化率與維護的相關事宜，雲上的SLB（阿里雲）和ELB（華為雲）則在原理上與實現架構上均有自己的適配，這個適配在實際使用時應當評估其最大負載量，與負載時出現的輪詢BUG。 人員評估： 這其實是人事在篩選時應當做的事情，不過多涉及，那麼我們作為面試過程中的面試官或同事角色，應當如何做好對人員的篩選？ 其實我認為重點不是在於面試題目，而應該在於人員的接受度，在面臨一個崗位時，是否能完成崗位所需的諸多事宜，是否能高效的優化在崗期間每個事務的工作流程，是否能改進現有的架構去推動升級等等。當然能完成以上的任務必然會涉及到專業知識，要有專業知識，要有實戰經驗，這不僅僅體現在

每個人在使用自己家里的房子做抵押之前，都會先做一個大概的評估，看一下市值是多少錢，這樣的話才可以知道最多可以貸多少錢，那麼，我們要知道房產證抵押貸款評估費是多少，因為，做評估的話是需要付一定的費用的，另外，貸款調查的要點都是什麼呢，很多人都還不清楚，下面來看介紹吧。 房產證抵押貸款評估費多少？ 從目前的情況來看，各評估機構的收費情況均不一樣，一般評估費是房產估值的千分之一到千分之五，且根據房屋位置，年限等情況不同有所差異。另外，抵押貸款的評估費用，與抵押物的距離辦理機構的距離也有關。一般情況下距離越遠，抵押物價值越高，評估費就越高。 貸款調查要點？ （一）借款人基本情況。一般來說，調查借款人的基本情況主要有借款人的身份信息，婚姻狀況、居住地址在職情況、學历等做一個基本的了解，主要是看是否屬實，如果發現有不屬實的信息，那麼銀行有可能會否定借款人的申請，因此小編建議大家，提交的資料一定要真是可靠。 （二）資信情況和家庭情況。徵信記錄一般是在徵信系統上查詢，主要是看借款人的信用狀況怎麼樣，比如有沒有逾期記錄，有沒有拖欠貸款記錄，或者信用卡有沒有逾期等等，如果逾期過多，那銀行就會定為信用不好的人，申請無抵押貸款有可能會被拒絕，不過一兩次逾期還是可以理解的，但是申請的額度肯定也不會很高。家庭成員調查，借款人配偶身份信息調查等。 （三）收入及負債狀況。如果借款人目前有貸款其他項目，占了家庭支出的50％，那麼貸款就有可能沒希望了，由於借款人要保證每個申請貸款的客戶，都有足夠的能力還款，如果負債太高，那麼對於借款人來說就是還款困難，有可能貸款逾期或者還不了貸款，因此，銀行是不會冒這個險的。 （四）借款用途。只要借款人合法使用貸款，就沒有什麼問題，如果是抵押貸款，用途非常明確，如果發現用於其他消費也是會有收回貸款的可能。 （五）還款來源。如果還款來源是正規渠道，那貸款就容易審核，一般這跟借款人的職業身份調查有關聯。 從這篇文章的介紹中，我們已經知道了房產證抵押貸款評估費是多少，文章里告訴大家，從目前的情況來看各評估機構的費用是不相同的，一般評估費是房屋市值的千分之一到千分之五，所以我們要參考這個比例來計算，並且，文章里也告訴了大家貸款調查的要點都是什麼。

  一、資產評估的種類 1．按資產評估工作的內容分為評估，評估複核和評估咨詢. 2．按資產評估與評估準則的關系分為完全評估和限制評估. 3．按資產評估對象及適用原則分為單項資產評估和整體資產評估. 二、資產評估的特點 市場性，公正性，專業性，咨詢性. 三、資產評估的功能 (一)__ 評價及評估功能 它是指資產評估具有評定估算資產價值的內在功效和能力. (二)__ 管理的功能 它是指在以公有制為基礎的 社會主義市場經濟 初級階段中，國家賦予資產評估的特殊功能. (三)__ 公證的功能 它是指資產業務，評估對象和評估報告的使用者的特殊性要求資產評估發揮公證作用的職能. 價值類型和評估目的 一、資產評估的價值類型 資產評估中的價值類型是指資產評估結果的價值屬性及其表現形式. 二、資產評估目的 資產評估的目的有資產評估一般目的和特定目的之分.資產評估一般目的包含著特定目的，而資產評估特定目的則是一般目的的具體化. 一是建立了以執業質量為核心的檢查長效機制； 二是推動了資產評估準則的貫徹落實； 三是促進了資產評估行業執業質量的明顯提高； 四是建立了一套定性和定量相結合的檢查方法； 五是培養了一批相對穩定的兼職檢查人員。 www.grantsherman.com

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